Declaración de ruina

El estado de ruina es un estado de hecho, constitutivo de una degradación definitiva de un inmueble que le impide continuar su destino y finalidades propias. 

¿Quién declara un edificio en ruina?

El encargado de declarar un edificio en ruina urbanística es el Ayuntamiento de cada municipio. Dicha declaración puede ser llevada a cabo de oficio, o bien por solicitud del propietario de la edificación. 

¿Qué obligaciones tendrá el propietario una vez declarado?

En primer lugar proceder a su elección a la demolición o rehabilitación integral, a no ser que se trate de una construcción o edificación catalogada o al establecimiento de un régimen de protección integral, en cuyo caso no procede la demolición.

 

En segundo lugar adoptar las medidas necesarias de carácter urgente para mantener la seguridad de personas y colindantes. 

¿Qué interés puede tener una persona en que su edificio sea declarado en ruina?

Cuando una persona solicita que su propio edificio sea declarado en ruina, lo que busca normalmente es quedar exento del deber de conservación del edificio (por ejemplo, evitar costes derivados de la inspección técnica de edificios o inspección técnica de construcciones). También lleva aparejado la extinción de los contratos de arrendamiento  que pudieran existir.

¿Qué clases de ruinas urbanísticas existen?

Pues depende de la legislación autonómica, en el caso de Andalucía en la ley de ordenación urbanística se establecen dos tipos de ruina: la ruina ordinaria y la ruina física inminente.

La declaración de la situación de ruina urbanística por ruina ordinaria de un edificio procede cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver el edificio a su estado original supera el 50% del valor de una construcción en nueva planta de una «copia» de dicho edificio, con las mismas superficies, materiales, etc. En condiciones de habitabilidad, aunque para una definición más precisa habría que irse al artículo 157 de la ley. 

El otro tipo de ruina, la denominada inminente, regulada por el artículo 159, en este caso cuando una construcción o edificación amenace con derruirse de modo inminente con peligro para la seguridad pública o el patrimonio protegido, el alcalde estará habilitado para disponer todas las medidas que sean precisas, incluyendo su desalojo. 

¿Cómo se reparte una herencia?

La pérdida de un ser querido es una de las sensaciones más dolorosas que podemos tener en la vida, el mismo suele dejar en vida su herencia; desgraciadamente muchas veces el reparto de la misma suele dar muchos dolores de cabeza en las familias. La mejor manera de evitarlo es contratar los servicios de un profesional independiente que sea quien haga el reparto de manera neutral si este no estaba hecho previamente por el fallecido.

¿Cómo se procede?

Lo primero es realizar un contrato con el profesional que vaya a realizar la valoración de los bienes y posterior reparto entre los herederos. En segundo lugar, firmar entre todos un acuerdo por el cual aceptaran el reparto que realice el mismo con los preceptos que anteriormente se hayan fijado entre todas las partes. 

¿Tiene que hacer un reparto completo o parcial?

Se puede realizar de las dos formas, lo que nosotros aconsejamos es que se deje asesorar, dado que dependiendo de las circunstancias, aunque haya partes en los herederos estén de acuerdo, por ejemplo, el dinero en metálico, puede que este mismo sirva a posteriori para compensar los desajustes del reparto de bienes inmuebles o viceversa. Lo más aconsejable es plasmar en el documento lo que están de acuerdo, pero dejar a criterio del profesional que realiza la valoración el reparto definitivo. 

¿La naturaleza de los bienes a repartir es muy diversa, contrato a varios profesionales que la valoren?

Lo más aconsejable que sea una persona la que realice el reparto completo de la herencia, y lo que por si mismo no pueda valorar deberá de contratar a los diferentes profesionales que intervienen en las diferentes tasaciones dependiendo de la naturaleza de la misma. 

¿Podría quedarme con un inmueble en concreto en el reparto?

En el acuerdo inicial se puede hacer un manifiesto de todos los herederos con las preferencias concretas para que se tenga en cuenta pero nunca será un requisito que se deba de cumplir a no ser que el resto estén de acuerdo, es decir, que porque uno de los herederos quiera una vivienda no tiene porqué quedársela, dependerá del criterio del profesional. 

Esperemos que estas cuestiones la aclaren la situación de como realizar un correcto reparto de una herencia, nosotros desde nuestra experiencia le podemos decir que en la mayoría de las veces todos se van con la sensación de que el mismo ha sido justo y realizado de manera neutral e independiente, también ayuda a relajar tensiones entre familiares que con el tiempo tienden a desaparecer.

Consultar la antigüedad de un edificio en catastro (CON referencia catastral conocida)

Cuando los propietarios de viviendas o las comunidades de propietarios de bloques necesitan hacer la ITE de su edificio y nos contactan para ello, una de las preguntas más frecuentes que nos suelen hacer es cómo pueden saber ellos los años que tiene su edificación. Han sido tantas las ocasiones que se ha dado ese momento que nos hemos decidido a crear un par de artículos con el fin de poder responder a esta pregunta y, ya de paso, intentar que la ciudadanía se familiarice con un instrumento esencial en la vida de nuestros edificios y desconocido para la mayoría de personas: la Sede Electrónica del Catastro.

Empecemos respondiendo a la pregunta que genera este post: ¿Cómo sé la edad de mi edificio? El primer documento donde debemos consultar la edad de nuestro edificio es el certificado de finalización de obras correspondiente, que debió ser firmado por un técnico competente en el momento en que la construcción del edificio se terminó. No obstante, en muchas ocasiones este documento no suele estar a mano de los propietarios, por lo que la mejor manera de saberlo será la que utilizamos la mayoría de técnicos cuando queremos conocer un edificio sobre el que tenemos que trabajar, y es, como hemos dicho, consultándolo en la Sede Electrónica de Catastro, donde veremos el año de construcción que consta en dicho registro. 

En dicha sede (que no deja de ser una página web), además de la antigüedad de un edificio, se pueden consultar otros tipos de datos, como son la superficie construida, la superficie de parcela o el uso principal de cada planta, entre otros. 

Pues bien, para hacer dicha consulta, podemos hacerla de dos maneras distintas: introduciendo en el formulario que veremos a continuación la referencia catastral del edificio, o introduciendo los datos de dirección del mismo. Lo más aconsejable, en nuestra opinión, siempre será introduciendo la referencia catastral, ya que es la forma más rápida y  precisa. Esta referencia es un código de 20 dígitos compuesto por letras y números: los 14 primeros dígitos corresponden a la vivienda o local (con introducir los 14 primeros será suficiente). Estos dígitos los puede consultar en algún recibo de la contribución o IBI (si no logra encontrar su referencia catastral, no se preocupe y siga los pasos que se explican en este otro artículo). 

Veamos un ejemplo con imágenes con un edificio cualquiera de Madrid, paso a paso. 

Primero. Nos dirigimos a la página de consulta de datos (dejamos enlace al pie de este artículo para que antes puedan ver la explicación, lo cual recomendamos para entender cada paso). 

Segundo. Introducimos los catorce primeros dígitos de nuestra referencia catastral, y luego hacemos clic en «Datos y Consulta Descriptiva y Gráfica», como vemos en la imagen. 

Tercero. A continuación, si su edificio es un bloque con más de una vivienda o local, verá un listado como el que mostramos a continuación. Haga clic en cualquier fila de la columna que señalamos o, si lo desea expresamente, busque su inmueble (piso o local) y selecciónelo (para conocer la antigüedad de un edificio es indiferente seleccionar una opción u otra, ya que para todos los inmuebles del edificio la edad es la misma). Por otro lado, si su edificio es una vivienda unifamiliar, pase al siguiente paso. 

Cuarto. Es la siguiente ventana podrá conocer el año de construcción de su edificio. 

Así ya conocemos la antigüedad que para Catastro tiene nuestro edificio. Para acceder a la web de consulta y seguir los pasos mencionados, haga clic aquí.