Uno de los informes periciales más comunes que desarrollamos son los dictámenes cuya problemática está en las servidumbres. Suelen ser más frecuentes en municipios rurales o en cascos antiguos de ciudades, ya que los datos registrales y/o escrituras de los inmuebles ubicados en estos entornos urbanísticos suelen ser muy antiguos y en muchas ocasiones contienen errores, destacando que muchos acuerdos antiguamente se hacían de manera verbal y no hay documento que los acredite.
Las servidumbres están recogidas en el Código Civil concretamente en los artículos 530 y siguientes, destacamos que las más frecuentes sobre las que hemos realizado algún tipo de percial son:
– Servidumbres en Materia de aguas.
– Servidumbre de medianería.
– Servidumbre de luces y vistas.
– Servidumbre del desagüe de los edificios.
– Servidumbre de distancias entre construcciones.
En las servidumbres de agua (arts. 552 al 563 del Código Civil) lo más importante lo encontramos en el artículo 552 donde se indica:
«Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.»
Con respecto a la servidumbre de medianería (arts. 571 al 579 del Código Civil), entendiendo como tal al conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia en común de un muro, cerca, vallado o seto vivo por parte de los propietarios de los predios colindantes a dichas separaciones.
Los principales problemas que nos hemos encontrado por medianeras son:
– Albardillas que solo vierten hacia una de las propiedades.
– Derribos de parte o totalidad de la medianera, sobre todo frecuente en patio de luces o, a veces, incluso muros de carga compartidos, usual cuando se construyen nuevas construcciones y se quieren ganar centímetros a costa del muro medianero poniendo en peligro la estabilidad del otro edificio.
– Incremento de cargas por apoyo de nuevas estructuras sobre el muro medianero.
– Modificaciones de la medianera original sin consentimiento del otro propietario.
Queremos destacar el artículo 572 donde se indica:
«Se presume la servidumbre de medianera mientras no haya un título, o signo exterior, o prueba en contrario: «
– En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
– En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
– En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
Servidumbres de luces y vistas (arts. 580 al 585 del Código Civil). La servidumbre de vistas es el derecho a tener vistas a través del predio vecino, englobando a la de luces que sería el derecho a obtener luz a través del predio vecino.
Ésta quizás es una de las más conflictivas y la que genera más litigios entre las diferentes partes, los principales problemas que nos hemos encontrado son:
– Apertura de huecos en muros medianeros.
– Construcción de un nuevo edificio que tapa hueco existente en el inmueble vecino.
– Apertura de ventanas sin cumplir distancias.
– Apertura de huecos de luces sin cumplir medidas.
Servidumbres de desagües de los edificios (arts 586 al 588 del Código Civil).
Destacamos el artículo 586 que dice textualmente:
«El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aún cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.»
Servidumbres de distancia para ciertas construcciones y plantaciones (arts. 590 al 593 del Código Civil).
Destacamos el artículo 593 que dice textualmente:
«Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo.»
Los conflictos derivados de las anteriores problemáticas descritas son muy frecuentes y necesitan de un informe pericial. Si aún así os quedan dudas, podéis pasaros por nuestra sección.
