Dos peritos examinan las mismas grietas. Uno las atribuye a un asiento diferencial de la cimentación, es decir, a que una parte del edificio ha descendido más que otra. El otro las atribuye a movimientos térmicos del cerramiento. Para preparar la vista, el despacho necesita saber qué observó cada técnico, con qué datos llegó a su conclusión y qué comprobación permitiría distinguir entre las dos explicaciones.
Para rebatir un informe pericial de edificación, empezad por las conclusiones que pueden cambiar el caso. Localizad la prueba que sostiene cada una y anotad, con su página y anexo, el punto que necesita aclaración. Aplicad el mismo criterio al dictamen de vuestro perito. Una conclusión favorable pero mal justificada es un riesgo, y conviene detectarla antes de la vista.
Qué revisar en el dictamen antes de la vista
El encargo y el alcance de la inspección
Comprobad qué debía responder el perito, cuándo visitó el inmueble y a qué zonas tuvo acceso. Una inspección desde el interior de una vivienda puede documentar los daños visibles allí. Si el diagnóstico depende del estado de una bajante, de la cimentación o de lo ocurrido en el inmueble colindante, interesa saber de dónde procede la información sobre esos elementos.
La relación entre lo observado y la causa propuesta
Buscad la fotografía, el plano, la medición o el ensayo que sustenta cada afirmación importante. Una foto fechada y localizada puede acreditar que había una grieta en un punto concreto el día de la inspección. Atribuirla a un movimiento de la cimentación requiere explicar cómo encajan su trazado, su distribución y, si se conoce, su evolución con ese mecanismo. Distinguid lo que el perito ha comprobado con ensayos o mediciones (catas, testigos de fisuras, medición de humedad, nivelaciones…) de lo que deduce solo a partir de la inspección visual: una conclusión sin ninguna prueba que la respalde es el punto más débil del dictamen. Revisad también qué observaciones podrían respaldar una hipótesis distinta.
La cronología y las pruebas que tuvo cada perito
Ordenad las fechas de las obras, las primeras fotos, los avisos, las inspecciones y las reparaciones. Distinguid la primera fecha en que hay constancia del daño de la fecha en que pudo empezar. Si un perito dispuso de fotografías anteriores a una obra, de un ensayo o de acceso a una zona que el otro no pudo inspeccionar, comprobad si ese dato explica la discrepancia y qué conclusión podría cambiar al conocerlo.
La reparación propuesta y su valoración
Relacionad cada partida con el daño documentado y con la causa que pretende resolver. Comprobad si las cantidades se pueden reconstruir a partir de planos o mediciones. Cuando dos presupuestos difieren, localizad si la diferencia está en la solución elegida, la superficie que se interviene, los medios auxiliares o el precio unitario. Así podéis preguntar por la partida que explica la diferencia, incluso si los peritos coinciden en el origen del daño.
Qué preguntar al perito en la vista
Formulad una pregunta por cada punto y tened a mano la página o el anexo correspondiente. Cuando una respuesta sea genérica, pedid que el perito señale el dato concreto en el que se apoya. Estas preguntas valen para cualquiera de los dos peritos y permiten contrastar ambos dictámenes.
- ¿Qué zonas del inmueble inspeccionó personalmente y en qué fechas?
- ¿Qué pruebas, ensayos o mediciones realizó para llegar a esa conclusión? ¿Cuáles no hizo y por qué?
- ¿En qué página o anexo consta la prueba en la que basa esa conclusión?
- ¿Qué dato le permite fechar el inicio del daño? ¿Hay fotografías anteriores a la actuación que analiza?
- ¿Qué observación le permite distinguir entre la causa que propone y la que plantea el otro perito?
- ¿Qué comprobación habría sido útil para confirmar ese punto y qué alcance tiene su conclusión con la documentación disponible?
- ¿Cómo obtuvo la medición de esa partida y qué daños concretos justifica reparar con ella?
Con vuestro perito, revisad primero los puntos que el informe deja abiertos. Una pregunta útil es «¿Qué cambiaría en su conclusión si se confirmara el dato que aporta el otro dictamen?». La respuesta ayuda al despacho a valorar qué conviene aclarar, qué comprobación falta y cómo explicar al cliente el alcance del informe.
Un ejemplo práctico con grietas junto a una ventana
Supongamos que el dictamen atribuye a la excavación de una obra vecina una grieta diagonal que arranca en la esquina de una ventana. El anexo incluye fotos posteriores al inicio de las obras. La revisión empezaría por la fecha de esas fotos y por cualquier imagen anterior del mismo paño. Después examinaría el patrón de daños en otras zonas, la relación entre la excavación y la cimentación y las comprobaciones que permitan valorar si hubo movimiento.
La pregunta en la vista podría ser «¿Qué observación o medición le permite vincular esta grieta con un movimiento de la cimentación provocado por la excavación?». Si el otro perito sostiene que se debe a movimientos térmicos, cabe pedirle el mismo grado de concreción. «¿Qué detalle del cerramiento apoya esa explicación y qué comprobaciones hizo para valorar un posible asiento?». La solidez de cada respuesta dependerá de lo que el perito pueda señalar en el expediente.
Cuándo pedir una revisión externa o valorar un contrainforme
Si el dictamen propio deja sin justificar un punto que puede afectar al caso, una segunda opinión técnica por escrito permite explicar al cliente qué conclusiones se sostienen y pedir al perito que aclare o complete el informe. Cuando la discrepancia exige un diagnóstico propio, nuevas comprobaciones o una valoración alternativa para aportar como prueba, el despacho puede valorar si procede encargar un contrainforme y comprobar los plazos aplicables al procedimiento.
En el proceso civil, el artículo 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite solicitar aclaraciones y formular preguntas u objeciones sobre el método, las premisas o las conclusiones del dictamen, dentro de la intervención que admita el tribunal. El artículo 348 establece que el tribunal valora los dictámenes conforme a las reglas de la sana crítica. Consultar los artículos 347 y 348 de la LEC en el BOE.
En Alkidia revisamos documentalmente dictámenes de edificación para despachos de toda España. Podemos estudiar el informe de vuestro perito, el de la otra parte o ambos y señalar por escrito qué conclusiones respaldan las pruebas y qué preguntas conviene preparar. Consultar el servicio de revisión técnica de informes periciales.
