Una casa recién construida no debería tener grietas. Esta tenía grietas en todas las paredes, la cubierta separándose de los muros y una piscina desnivelada. En nuestra opinión, la estabilidad de la vivienda quedó seriamente comprometida.
En Alkidia estudiamos este caso en una vivienda unifamiliar de un pueblo de la campiña sevillana. Lo contamos porque reúne casi todos los errores que vemos cuando una casa se levanta sin estudio del terreno y sin proyecto bien definido.
El encargo
Nos pidieron identificar las patologías de la vivienda, explicar su origen y valorar lo que costaría repararlas. Era una casa de una planta con entreplanta, patio trasero y piscina, construida pocos años antes.
Hicimos varias visitas, medimos niveles, comprobamos desplomes con plomada y revisamos las fotos de la obra que nos facilitó la propiedad. Esas fotos fueron clave: mostraban cómo se había construido lo que hoy está roto.
Lo que encontramos
Las grietas estaban en las dos fachadas, por fuera y por dentro. En la fachada principal había dos grietas ya tapadas con pintura blanca y otras tres abiertas. En la trasera las aberturas eran mayores, de varios centímetros.
- Grietas verticales junto a los apoyos de las vigas de cubierta y en el encuentro entre muros.
- Grietas escalonadas en la fachada trasera, con forma de arco.
- La cubierta se separaba de los muros. Desde dentro se veía la luz del día entre el panel sándwich y la pared.
- Un pilar del porche con una fisura inclinada típica de rotura por cortante.
- Un fisurómetro manipulado. Alguien lo había colocado antes, pero estaba movido y ya no servía para medir nada.
- Un anclaje metálico puesto después para «coser» el porche al muro del patio. A nuestro juicio, empeoraba el problema: el muro se movía y arrastraba al porche con él.
Por qué se agrietó: cuatro causas que se suman
No había un único culpable. Las grietas eran el resultado de varios errores de construcción que, por separado, quizá no habrían dado la cara tan pronto.
- Terreno de relleno. La parcela tenía pendiente natural. Para nivelarla se rebajó una parte y se rellenó otra. El lado izquierdo de la casa apoyaba sobre ese relleno, y ahí estaban los mayores asientos. No se hizo estudio geotécnico.
- Cimentación reaprovechada. Las fotos de la obra muestran que se mantuvieron los perfiles metálicos y parte de los muros de la antigua cerca de la parcela. Su cimentación, inclinada y pensada para una tapia, acabó cargando con una vivienda.
- Sin zunchos de atado. La casa no tenía zunchos a la altura de la entreplanta ni en la coronación de los muros. Sin ese atado, cada muro se mueve por su cuenta.
- El agua del vecino. El terreno colindante vertía sus aguas hacia la medianera. Esa agua lavaba la tierra bajo el cimiento del lateral izquierdo, que perdía apoyo y giraba.
A eso se sumaban detalles de ejecución: muros nuevos sin trabar con los antiguos, mochetas demasiado finas y llagas sin rellenar del todo de mortero.
Las grietas hablan: cómo se leen
Una grieta no es solo un defecto estético. Su forma y su dirección indican hacia dónde se está moviendo el edificio.
En la fachada trasera, las grietas dibujaban un arco, el llamado arco de descarga. La parte del muro que queda debajo del arco es la que ha perdido apoyo y baja. En esta casa el arco apuntaba a la zona de la entreplanta, la que más carga transmite al terreno.
Cuando el arco es muy cerrado y casi recto, como aquí, suele indicar un asiento brusco y no un movimiento lento de años.
El patio: muros, soleras, aplacados y piscina
Los daños no se quedaban dentro de la casa. Todo el patio trasero se movía.
- Muro perimetral. Fisuras inclinadas junto a los pilares, desplomes y giros. Parte del cerramiento era de placas prefabricadas que se habían desplazado.
- Soleras hundidas. El pavimento del patio tenía desniveles y grietas, sobre todo junto a la piscina.
- Aplacados caídos. La piedra del muro se había despegado por falta de adherencia del adhesivo empleado.
- Piscina desnivelada. Medimos el borde y no estaba a nivel. La propiedad nos dijo además que perdía agua.
Esto último importa. Una fuga en la piscina o en sus tuberías moja el terreno, el terreno cede y la piscina se desnivela aún más. Es un círculo que se alimenta solo.
El resultado: una vivienda con la estabilidad comprometida
Nuestra conclusión fue clara: la casa no tenía un diseño técnico adecuado. Las lesiones impedían un uso seguro de la vivienda y su estabilidad estaba seriamente comprometida.
Valoramos la reparación de cada daño para devolver la vivienda a las condiciones mínimas de seguridad y habitabilidad, según su diseño original. La parte de más peso correspondía a la cimentación y la estructura de la propia vivienda.
Y hay un matiz importante: aun reparándolo todo, la casa seguiría sin cumplir la normativa actual. Para eso habría que ir mucho más lejos que la obra original.
Señales de alarma en una casa nueva
Si tu vivienda tiene pocos años y notas alguna de estas señales, conviene que la vea un técnico antes de que vaya a más:
- Grietas que vuelven a abrirse después de taparlas.
- Grietas inclinadas o escalonadas, sobre todo si forman un arco.
- Puertas y ventanas que empiezan a rozar o a no cerrar.
- Una rendija de luz entre la cubierta y la pared.
- Suelos del patio que se hunden o se agrietan junto a los muros.
- Una piscina que pierde agua o cuyo borde ya no está a nivel.
- Agua de la parcela vecina que corre hacia tu medianera cuando llueve.
Tapar una grieta no la arregla. Y si la vivienda tiene menos de diez años, conviene actuar cuanto antes: la Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de diez años de responsabilidad por los daños estructurales, contados desde la recepción de la obra. Te lo explicamos en nuestro artículo sobre el informe de patologías en edificación. Si no se conoce su causa, vuelve a salir, como pasó aquí con las dos que estaban pintadas de blanco.
Qué enseña este caso
Una vivienda levantada sin estudio del terreno, sobre una cimentación reaprovechada, sin zunchos de atado y con agua entrando bajo el cimiento acumula errores que se suman. Ninguno de ellos bastaba por sí solo; juntos explican grietas en todas las paredes pocos años después de la obra.
